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理財專欄

什麼是土地貸款?了解土地貸款利率算法、成數與條件

首先要先了解土地貸款是什麼。

簡而言之,就是提供土地作為擔保品向銀行貸款,通過該地區的地政事務所,申請土地抵押權設定所登記,在土地抵押權設定完成後從銀行獲取資金的融資方式。

那麼,你選擇的土地貸款類型取決於你打算在哪裡購買土地,如何使用土地。 通常需要說明對土地的預期用途,並提供借款計畫。 例如,農地需要用於農耕,而建設地需要建設建築物的計畫。

建設地價值最高,山坡地最低,河段現時無法融資。

例如,建設單位通過自有資金取得開發土地使用權後,可以將土地使用權抵押給銀行,獲得貸款資金,將其資金投入開發建設,通過房屋預售收回資金,償還貸款。

流程如下:申請→評估→稽核→保險→設定→繳費。



銀行土地融資難申請的四大因素:

1.高風險。 例如,在貸款期間,協力廠商建造建築物,聲稱是他人的所有物……“容易發生糾紛!”。

2.擔保品不好管理。 例如,每隔一定時間視察一次現場,拍照保存證據……“這是銀行人工費的浪費”。

3.銀行對空地貸款的限制很多,除了有沒有成數限制、利率限制、建設計畫和還款來源,最重要的是貸款的…“用途”。

4.地目與使用分區和類別的關係不能融資。 由於土地的流通性無法與房屋相比,其周邊功能地目的差异和未來的議題性也會牽制影響價值,簡而言之,兩塊土地可能處於同一區間,但價值卻有天壤之別。

在進行土地貸款時,需要確認是否有使用分區、土地使用限制、出入道路、公園用地或其他規劃用地,以及土地上是否有建築物。如果土地上有建築物,有未保存登記或鐵皮房之類的建築物,則需要事先確認所有者是否與地主為同一人,如果不是地主所有的建築物,等於土地被佔有的情况,則該土地貸款事件不予準予。


土地分類為都市土地、非都市土地及未編定土地這三種。

未編定土地是一些無人居住的山區離島,這些地方的土地可能連地號都沒有就不討論了。

一般常會碰到的土地分成「都市土地」和「非都市土地」兩種。

都市土地使用要看「土地使用分區」,都市計畫內才有什麼商業區住宅區的分別。以台北市而言就可區分成住宅區、商業區、工業區等12種用途。

非都市土地的使用方式是看地目。根據「非都市土地使用管制規則」規定:「非都市土地依其使用分區之性質,編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、墳墓、特定目的事業等使用地。」


哪些土地不能抵押。

要小心哦! 在這些房屋中,只有農業使用土地和建築使用土地和工業用地可以貸款! 土地貸款作為抵押有房地產,但還是有很難貸款的房子。 銀行土地貸款拒付的房產有什麼呐。

農業使用土地(可貸款)、森林使用土地、交通使用土地、水利使用土地、建築使用土地(可貸款、甲種建設地:建設遮罩率60%容積率240%、乙種建設地:建設遮罩率60%容積率240%、丙種建設地:建設遮罩率40%容積率160%、丁種建設地:建設遮罩率70%容積率300%)

工業用地 (可貸款、甲種工業用地:指有重度污染的行業需要設立的土地,通常指工業區內的工業用地。乙種工業用地:指較輕度污染的行業,該工業用地大部分位於市區,散佈各地-食品業者通常選擇該工業用地。丙種工業用地:無污染性的工業用地 業用地。 丁種工業用地:可作為建設地使用(建築用地/房屋)。

公共使用土地、閒置使用土地、礦鹽使用土地、其他使用土地,大致分為以上種類!


土地貸款條件有以下幾點

1.年滿20歲

2.名義擁有土地所有權的人(需要完整的權證和產權),所有土地不得貸款

3.信用良好:貸款人的共同證據記錄、收入狀況、信用評分相當重要

4.土地不得有民間個人設定

5.需要財力證明和收入證明


土地貸款利率怎麼算

一般土地貸款利率分為以下4種,建設價值最高,利率最低

建設地貸款利率約在2-4%之間,如建設貸款前期貸款利率約在3.5%以上。

農地貸款利率約為2-6%,如果為農地有農用證明,利率將更低。

工業地貸款利率大約從3%上升到現在,銀行承兌工業地貸款利率以慢幅度上升。

林地山坡地的貸款利息約為3%,保育區和保護基本銀行不承擔。

常見土地貸款利率公式如下:。

1.利息=利息金額/本金 X 小時

2.利息=利息金額/本金 X 小時

3.平均未償還本金=(期初未償還本金+最終未償還借款)/2


影響土地貸款成數的因素

一般參考近期買賣成交價或公告現值確定可報金額,一般參攷土地買賣成交價確定可報金額約5-7成。

如果承建商購買土地進行融資,融資通可協助將融資成數提高至八成至八成五成。

1.土地的種類

2.土地面積大小

3.土地現狀

4.貸款人信用狀況

5.貸款人的財力證明及收支情况

6.近鄰開發狀況

7.土地形狀(結構方正較好)

8.土地所在地的使用分類

9.土地為建設地,考慮建築線、容積率和建設遮罩率


土地貸款計算方式

銀行鑑價評估條件為

1.地目

2.形狀

3.使用分區

4.坪數大小

5.座落地點

6.是否鄰近馬路

銀行採以上因素來估算土地的價值,土地地目不同,貸款利率也會不同,而且若是申請銀行土地貸款也必須評估申貸人的還款能力。


土地貸款流程:6個步驟完成申請


1.申請

根據資金需求决定融資額(通常是買賣價格的5~7成),可以聯系銀行的房地產貸款部門。 一般土地融資或轉租件:準備申請標準的土地副本或權證影本評估。

土地買賣檔案:決定購買土地,簽訂代書和買賣契约後,可根據資金需求確定貸款限額,並由代書聯系銀行。


2.估計

在提交土地貸款申請後,銀行將根據土地坪數、選址區域,以及地目使用分區、臨路大小等因素進行評估。

一般參攷近期買賣成交價或公告現值確定可報金額,一般參攷土地買賣成交價確定可報金額約5-7成。

如果是太偏僻的地區,評估可能需要一周左右。


3.審查

銀行取得借款人及擔保人的基本資料,完成房地產估價後,進行案件審查。

一般來說,聯合索賠記錄會査詢所有銀行倉庫的貸款金額和過去6個月的還款記錄(包括信用卡繳款記錄),並决定駁回貸款事件。


4.對保

土地貸款申請獲得銀行準予後,銀行可以與借款人聯系,約定擔保時間,借款人可以安排自己方便的時間,在銀行辦理擔保手續。

保險當日需要借款人及擔保人親自到銀行辦理開戶手續,作為日後籌資繳付時的帳戶,提供土地權狀正本給予銀行擔保設定權利。

“對保”是指與銀行簽訂借款合同。


5.設定

在保證完成之前,還需要抵押權設定的程式,抵押權設定的金額是貸款金額的1.2倍。

土地貸款在設定時為什麼需要設定貸款金額的1.2倍呢。

之所以多設兩成,是因為擔心將來如果借款人不能正常繳納,會產生違約罰款、違約利息、請求法院強制執行等費用。。。 等等。

債權銀行追回本金,必須經過拍賣程式,在此期間發生的利息違約金費用由這兩成計算,優先償還額不得超過設定額,按實際金額計算,銀行不能直接全部收取。

工作時間:

金融機構1日(銀行)

非金融機構2天(民間土地貸款)


6.收款

抵押權設定完成後,買賣物件可隨時準備交付金,土地融資或轉租物件可重新查閱設定完成的副本交付銀行,並付出代價。

當代收單通知銀行確定設定完畢後,銀行在轉帳當日電話向客戶確認,並按照程式辦理轉帳。

匯款後,借款人與銀行的權利義務關係開始生效,借款人每月只需定期將未繳款額存入帳戶,貸款本息將從借款人帳戶自動預扣。

如果添加到上述日程中,最快也需要7個工作日。 畢竟,銀行在收到貸款申請後需要進行各種審查,在這個過程中,每個環節都需要一定的時間。

如果在前一階段出現錯誤,需要補充資料或是回來,核貸款的時間當然也會新增。


土地貸款會需要準備哪些資料


借款人為【個人】必須提供的資料

雙重證件:身份證/健保卡

收入證明(薪水匯款近6個月的出入明細及封面)

在職證明或勞動保險的調動明細

戶口本或戶口名册

土地所有權

買賣檔案應當準備契约影本、清書影本或權證影本等資料。 這些資料將提供給銀行作為土地估價和審查時的參攷檔案


借款人為【公司】必須提供的資料

公司資料(建議提供設立證、營利證、事項卡影本、公司帳戶近6個月的出入明細(建議提供1年內的出入)、公司甲方存款帳號近6個月的出入明細(建議提供1年內的出入)

個人資料(負責人及配偶身份證影印本)

納稅申報資料(當年401錶或405錶、年度財務報告影本、最近3年的資產負債表和最近3年的損益表)

土地所有權

買賣檔案應當準備契约影本、清書影本或權證影本等資料。 這些資料將提供給銀行作為土地估價和審查時的參攷檔案

對保時需攜帶資料:

個人帳戶借款人和擔保人身份證正本、私印、土地權證正本

公司帳戶。 公司相册。 公司(含代表人)資格及印鑒證明3。 公司代表人身份證影本

代書準備的檔案:借款人應具備的檔案包括土地所有權狀、土地登記申請書、抵押權設定契约兩份

在貸款期間償還部分償還或貸款違約金:

土地貸款有違約金的目標是防止投資者利用銀行資金買賣土地獲利,對於一般的自有土地融資來說影響有限,違約金的收取根據銀行的規定各不相同。

一般來說,還清貸款、塗抹和銷售抵押權需要支付違約金,原則上大部分銀行都是約2-3年前1-3%的捆綁貸款總額的違約金。

給想購買土地貸款的你

稅務處理要慎重,為建廠等營業用人單位購買土地系,屬於固定資產,其利息支出應作為土地成本,辦理過戶手續或交付後,借款利息支出作為當期費用。

購買的土地系以投資為目的的,非固定資產,其借款利息應當以遞延費用計入,土地出售時,作為土地出售收入的减額,不得計入當年利息費用。

為減輕納稅人重新購買自用房的負擔,土地所有者在兩年內,先買後賣或先賣後購買自用房用地登記為同一人所有,再購買土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅的餘額的 在已繳納土地增值稅範圍內,可以申請返還不足支付再購買土地地價的款項。

只有土地所有者自完成複購土地流轉登記之日起5年內注意內需,不得將複購土地再流轉、出租、營業、戶口遷移,發生上述情况均應繳納原稅。

捐稅機關進一步表示,再購買土地流轉情况包括買賣、贈與、交換、法拍,但如果被政府依法徵收或土地所有者死亡經營繼承人,則無需繳納退稅,由繼承人在原規管後5年內轉移或 他解釋說,在不符合或不符合私家房規定的情况下,應當繳納原退還金。

新購地後進行《土地增值稅》複購退稅應符合哪些條件。

一、土地出售及新購置土地的業主應為同一人。

二、無論是先買後賣還是先買,買賣期都必須在兩年內(計算原則:先注册後簽訂合同)。

三、先買後,銷售者在購買土地時應注意“擁有用於私家住宅的土地”適用(戶口遷入)。

四、出售和新建土地地面房屋,須由土地所有者或其配偶、直系親屬所有,並在該地辦理戶籍登記(自用房)。

五、都市土地不超過300平方米(90.75坪),非都市土地不超過700平方米(217.75坪)。

六、出售房屋在出售前一年不供出租或營業使用,新購房屋不供出租或營業使用。

七、新購土地流轉公告的現值總額,如果不超過原出售土地流轉的現值總額,繳納土地增值稅後有餘額者不扣除,不得退稅。

另外,再購買退稅沒有次數限制,但再購買退稅的土地在購買後的5年內必須作為私家住宅使用。 也就是說,不能出租、營業使用、戶口遷出、夫妻間的贈與。 否則將追繳原退稅。


土地貸款Q&A

要準備什麼資料

雙證件、個人所得證明、土地權證、

申辦時程?

只要先提供土地權證或土地副本,我們就先調整資料進行評估。 一般銀行土地貸款申請時間約7~14個工作日,民間土地貸款申請時間約1~3個工作日,急件最快可當日準予。

地目有限制嗎。

建設地、農地、工業地均可申請土地貸款

需要有保證人嗎。

不一定! 是否補充擔保人將根據借款人的條件進行評估,而土地貸款是有擔保品的貸款,通常不需要擔保人。 只是,在存在借款人條件差、信用不良、遲交記錄等問題的情况下,通常不能借出理想的利率和限額,甚至不能進行融資。 此時,如果將信用良好、財力證明良好的“貸款擔保人”提交擔保,就可以向銀行保證借款人在不履行債務公約的情况下,可以承擔借款人的責任! 這使得借款人能够獲得更好的融資條件。

協商中或信用不良可以申請嗎?

銀行審查你的信用和繳費能力,協商一年內可以接受銀行土地貸款或直接處理民間土地貸款

高山族保留地可以貸款嗎。

現時,銀行大多獲得高山族保留地貸款。 因為如果是高山族保留地,政府有規定,業主必須是“高山族身份”,如果是高山族以外的身份,就不能取得這塊土地。
以上是通過簡單的“土地貸款”六個步驟完成申辦的嗎。 5分鐘瞭解影響融資流程和利率高低的因素! 的介紹,如果還有其他想知道的,可以打電話免費諮詢,或者填寫線上表格,由專人服務。
注意:合法貸款公司在付款前不收取任何費用。 合法的貸款公司在保證前不需要身份證,也不需要提供存摺來培養出入記錄

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