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理財專欄

房屋(不動產)要繼承還是贈與,哪一種方法最節稅?

當您想把房屋(不動產)給子女時,究竟於生前以「買賣」、「贈與」之方式移轉,或於死後再「繼承」何者比較有利,所需負擔的相關稅負又有何不同呢?如果只是單純以稅負來看,由於繼承只需負擔遺產稅,可省下大額土地增值稅及契稅,然而如果要特別指定給某一位子女,以生前「贈與」、「買賣」的方式,較不會出現意外情況。以下文章將針對此三種方式進行比較,提供您最適合的節稅方式。

讓繼承的房子不被課高額房地合一稅的解法

2022年新制上路,遺產稅免稅額提高到1333萬元,整體調高約12%,加上繼承房產只需要負擔遺產稅,免課高額的土地增值稅及契稅等,相較其他兩種方式,稅負最輕。但是繼承房產與贈與相同,由於課稅稅基是土地公告現值加上房屋評定現值,雖然當下有節稅效果,但日後同樣面臨高額的房地合一稅。(若繼承的房產在2016年房地合一稅實施前就已取得,未來出售繼承房產將採舊制計算,不會被課徵高額的房地合一稅。)

越來越多人發現,如果賣掉被課徵高額房地合一稅的繼承房產,可以藉著再買一棟房子來解決這個問題,這種方法就是利用「重購退稅」,只要在2年內換屋,無論是先買後賣還是先賣後買,若新屋比舊屋大,可以全額退稅;如果新屋比舊屋小,也能夠按比例退稅。不過這個方法只適用於自住房產,其他則不適用。而且,新購的房產在5年內必須一直是自己住的,並且得設籍,不然日後可能會被要求追繳稅,總而言之,這個是能夠有效降低房地合一稅負擔的辦法。

贈與稅免稅額有多少,買賣如何節稅?

連同繼承稅免稅額提高一樣,2022年起的贈與稅免稅額由原本的220萬元調漲到224萬元,雖然贈與主要稅負仍是有土地增值稅、贈與稅、契稅等,但是由於免稅額提高的緣故,因此有如果父母手中有大量的現金流,專家提醒可以採用贈與加上買賣的方式來節稅。準確的方式是在要過戶交易的前3~5年,利用每年每人224萬的免稅額,父母分別贈與224萬元的現金給子女,待蒐集到足夠的金額時,再透過買賣的方式,將房屋賣給子女,如此一來不僅免課徵贈與稅,贈與人也可以免辦理贈與稅申報,之後再以自用住宅優惠稅率申報,便可大幅降低土地增值稅

不過雖然買賣的土地增值稅可以適用10%的自用條件,但由於是屬於子女與父母間的買賣關係,為了防止民眾透過這種方式來規避稅負,這類的案件都必須提交到國稅局審查。子女們必須要自行證明具備足夠的財力,能夠支付自備款和承擔的相關房貸,並且要有合理的資金流程,才不會被認定是「假買賣真贈與」。

各類移轉方式的稅目表

移轉方式稅目贈與移轉買賣移轉繼承
土地增值稅按一般稅率20%、30%、40%核課按一般稅率20%、30%、40%核課或可享受自用住宅優惠稅率10%免課
契稅按房屋評定標準價格6%核課按房屋評定標準價格6%核課免課
證券交易稅免課按成交價0.3%核課免課 
印花稅按契約金額千分之一核課按契約金額千分之一核課協議分割繼承按分割不動產總值千分之一核課
贈與稅按贈與時財產之時價核課除能提出支付價款之確實證明者外,須按財產之時價核課 
遺產稅  須合併其他遺產核課
各類移轉方式稅目表-好交貸

房屋處理方式及其注意事項

房屋處理方式注意事項
贈與1. 需付土地增值稅、契稅等2. 未來出售要課房地合一稅3. 每年超過244萬元需付贈與稅
買賣1. 需付土地增值稅、契稅等2. 未來出售要課房地合一稅3. 向國稅局申報,提出金流證明
繼承1. 免付土地增值稅、契稅2. 老屋出售沿用舊制免房地合一稅3. 遺產稅免稅額度較高
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案子舉例

小白努力工作多年,最近轉讓了一筆財產,包括土地(當時公告現值總計100萬元)、一棟房屋,以及銀行存款100萬元,他有配偶,還有一個兒子和一個女兒。由於擔心死後可能會被徵收遺產稅,所以在112年3月3日,他決定把房屋和土地贈與給他的兒子,這些資產當時的土地公告現值總計為500萬元,而房屋的評定現值為100萬元。那麼這樣的贈與交易需要支付多少贈與稅?還有其他相關的稅項嗎?那如果留待將來由兒子繼承,繼承人可能需要支付多少遺產稅?

(一)贈與稅額計算:

1.    土地增值稅:假設為1000000元

2.    契稅:假設為60000元

3.    贈與稅

贈與總額:6000000元

免稅額:2440000元

扣除額:1050000元

贈與淨額:2510000元

稅率:10%

->應繳納贈與稅額為251000元,需繳稅賦合計為1311000元。

(二)遺產稅額計算:

1.   遺產總額:7000000元

2.   免稅額:13330000元

3.   扣除額:7160000元

包括:配偶扣除額:4930000元

直系卑親屬扣除額:1000000元

喪葬費:1230000元

4.   遺產淨額:0元(7000000-13330000-7160000=-13490000元)

->應納遺產稅額為0元。

若本案小白在生前將土地和房屋贈與給其子,將需繳納總額為1311000元的稅賦。相對地,若小白選擇不進行贈與,而在其身故後,土地和房屋將由其長子繼承,而配偶及女兒將繼承現金。在這種情況下,遺產稅將為0元,繼承人無需支付遺產稅,而且也不需支付土地增值稅及契稅。

小結

「生前移轉」或「死後繼承」在稅負上的優劣視個別案件而定。舉例而言,如果父母的財產未達到遺產稅課徵標準,則既不需支付遺產稅,也免除其他相關稅款。相對地,若在生前將財產轉讓給子女,反而會面臨土地增值稅及贈與稅等稅捐的支付。然而,當父母擁有大量財產時,可以透過逐年生前贈與的方式,有效降低遺產稅的負擔。因此,不論是何種方式移轉財產給下一代,都應先考慮個人財產狀況、繼承人數等各種因素,同時隨時留意政府相關政策,已做出適切的財務規劃。

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