近期政府修正了《所得稅法》部分條文，提出了房地合一稅2.0方案，旨在遏制短期不動產炒作、實現居住正義，同時防止有心人逃避稅負，確保租稅公平。但實際上，大多數人對房地合一稅的了解可能尚欠充分。現在，讓我們一同探究一下這項稅收制度的實際修法重點，以及它是否真的能夠有效遏制炒房行為、落實居住正義。
什麼是房地合一稅2.0？
房地合一稅指的是將房屋和土地的價值合併後計算，扣除實際取得成本後的獲利部分，對其課徵所得稅。
在房地合一稅2.0之前，土地和建物的交易分別受到不同的稅收規範，土地交易利潤按公告現值課徵土地增值稅；而房屋交易利潤則按實際售價課徵所得稅。
因此，房地合一稅的修法目的在於整合這兩者，統一對房產交易中的增值利益進行課稅，以確保稅收政策的一致性和公平性。
房地合一稅課稅適用區間
l 在2016年1月1日以後取得的房地：
若於2021年7月1日前賣屋，適用房地合一稅舊制。
若於2021年7月1日後賣屋，適用房地合一稅新制。
房地合一稅2.0修法重點
一、短期套利課重稅：延長個人房地短期交易所得課重稅（35%、45%）的持有期間。
| 房地合一新舊制差異 | |||
| 適用稅率 | 舊制 | 新制 | |
| 境內個人 | 45% | 1年以內 | 2年以內 |
| 35% | 超過1年未逾2年 | 超過2年未逾5年 | |
| 20% | 超過2年未逾10年 | 超過5年未逾10年 | |
| 15% | 超過10年 | 超過10年 | |
| 境外個人 | 45% | 1年以內 | 2年以內 |
| 35% | 超過1年 | 超過2年 | |
l 持有2~5年內出售，稅率也從20%變成35%，增加了15%。
二、法人比照個人課稅
為了防止個人透過設立營利事業進行短期交易以規避稅負，營利事業的課稅方式已進行調整。現在，營利事業的所得將根據持有期間以不同的稅率分開計稅，分別為45%、35%和20%。
此外，營利事業所得不得與其他所得互相抵銷，只能與當年度的房地合一制不動產交易所得進行互抵。如果還有剩餘所得，境內營利事業可以在接下來的10年內扣除不動產交易所得，但境外營利事業則不得享有這一扣除。這一舉措旨在防止人頭炒作行為。
三、擴大房地課稅範圍
將「預售屋交易」及「實質移轉房地的股權交易」納入課稅。
1. 預售屋交易
一般預售屋完工期間約2~3年，如果從預售屋自簽約日後，在這期間換約轉賣預售屋獲利，便要負擔35%或45%的稅賦。
2. 實質移轉房地的股權交易
為了防止投機客透過公司名義來進行房地產交易，利用股權移轉來規避房地合一稅，以及透過停繳證所稅達到免納所得稅的目的，政府新增了此項房地合一稅2.0的規定。
四、新增土地漲價總數額扣除上限
為了防止有人提高申報土地移轉現值來避稅，因此修改課稅金額的計算方式。
l 課稅金額＝（房地成交價-原始購入價-相關成本-必要費用-土地漲價總數額）x稅率
房地合一稅2.0課稅案例說明
小迪於108年購置一戶1000萬元房產，持有4年後轉售賣了1500萬，原購屋衍生成本約150萬(仲介及代書費用、裝修費用)，而持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約20萬。則小迪該繳交的房地合一稅有多少呢？
l 房地合一稅公式＝（成交價-取得成本-相關費用及土地漲價總數額）x房地合一稅率
（1500萬－1000萬－150萬－20萬）X35%＝115.5萬
| 計算列表 | 原地成交價 | 賣出的價格 | 1500萬 | |
| 減 | 原始購入價 | 成交價格 | 1000萬 | |
| 減 | 取得、改良及移轉的費用 | 購屋衍生的成本裝修費用售屋衍生的費用 | 150萬 | |
| 減 | 土地漲價總數額 | 交易當年度公告土地現值－前次移轉現值 | 20萬 | |
| 乘上 | 稅率 | 15%、20%、35%、45% | 35% | |
| 結果 | 房地合一稅 | 115.5萬 | ||
PS.財政部也有提供試算網站，供民眾參考。
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/2507
房地合一稅2.0影響對象有？可以真的抑制炒房行為嗎？
房地合一稅2.0的影響對象主要包括房地產投資者、房地產開發商、房地產中介機構以及一般居民。這些對象可能會因為該稅收政策的實施而受到不同程度的影響。
房地合一稅2.0的目標是透過對房地產轉手交易課徵適當的稅款，以減少短期炒作行為，促進房地產市場的穩定和健康發展。然而，要真正抑制炒房行為可能需要綜合考慮多種因素，單純依靠房地合一稅2.0可能無法完全解決問題。
一方面，該稅收政策的實施可能會影響到投資者的投資策略和行為，使得他們更加謹慎考慮短期炒作行為的風險和成本，從而對房地產市場的短期波動起到一定的抑制作用。
另一方面，房地合一稅2.0可能會增加部分投資者的稅負，導致他們對投資房地產的興趣減少，進而減少了市場上的投機行為。
總而言之，房地合一稅2.0對於一定程度上抑制炒房行為可能是有效的，但要真正解決房地產市場的炒作問題，還需要政府配合其他相應的政策措施，例如加強監管、建立長效機制等。
房地合一稅2.0相關Q&A
房地合一稅2.0的取得成本有包括哪些？
包含：買賣的成交價、繼承或贈與的公告現值、部分修繕費、購買房屋的相關費用，也就是說契稅、代書費、印花稅、規費、公證費、仲介費等等都可以包含在內。
如果在賣房期間所衍生的成本，沒有辦法提供相關費用證明文件的時候，那麼該怎麼計算這筆費用？
沒有提供相關費用證明文件的話，稽徵機關會以查詢得到的資料作為核定費用，但若無法查到資料，房地合一稅2.0將成交價額由5%降到3%來計算這筆費用，最高以30萬元為上限。
房地合一稅要去哪裡申報呢？另外需要準備哪些申請文件？
申報時直接向您的戶籍地所在之國稅局辦理申報就可以囉！那需要準備的文件有：買賣契約書影本（私契）、個人房屋土地交易所得稅申報書、成本及扣抵費用相關的證明文件。
房地合一稅2.0可以申請重購退稅嗎？
可以喔。不論是先買後賣還是先賣後買，只要是出售舊的房地與重新購置新房地之間，兩者的移轉登記時間相差2年內，而且也符合自住規定的話，都可以申請適用重購退稅或是抵稅優惠。
房地合一稅2.0跟原財產交易所得稅（舊制）的差別在於？
最大的差異在於，原來舊制的計算方式只有房屋課徵所得稅，並且納入綜合所得稅一起申報。而房地合一稅2.0則是依照土地、房屋所得合一採實價課稅。簡單來說新制的土地和房屋只要有獲利都要課稅，而舊制只有房屋出售的獲利才需要課稅。
