房屋(不動產)要繼承還是贈與，哪一種方法最節稅？

當您想把房屋（不動產）給子女時，究竟於生前以「買賣」、「贈與」之方式移轉，或於死後再「繼承」何者比較有利，所需負擔的相關稅負又有何不同呢？如果只是單純以稅負來看，由於繼承只需負擔遺產稅，可省下大額土地增值稅及契稅，然而如果要特別指定給某一位子女，以生前「贈與」、「買賣」的方式，較不會出現意外情況。以下文章將針對此三種方式進行比較，提供您最適合的節稅方式。

讓繼承的房子不被課高額房地合一稅的解法

2022年新制上路，遺產稅免稅額提高到1333萬元，整體調高約12%，加上繼承房產只需要負擔遺產稅，免課高額的土地增值稅及契稅等，相較其他兩種方式，稅負最輕。但是繼承房產與贈與相同，由於課稅稅基是土地公告現值加上房屋評定現值，雖然當下有節稅效果，但日後同樣面臨高額的房地合一稅。(若繼承的房產在2016年房地合一稅實施前就已取得，未來出售繼承房產將採舊制計算，不會被課徵高額的房地合一稅。)

越來越多人發現，如果賣掉被課徵高額房地合一稅的繼承房產，可以藉著再買一棟房子來解決這個問題，這種方法就是利用「重購退稅」，只要在2年內換屋，無論是先買後賣還是先賣後買，若新屋比舊屋大，可以全額退稅；如果新屋比舊屋小，也能夠按比例退稅。不過這個方法只適用於自住房產，其他則不適用。而且，新購的房產在5年內必須一直是自己住的，並且得設籍，不然日後可能會被要求追繳稅，總而言之，這個是能夠有效降低房地合一稅負擔的辦法。

贈與稅免稅額有多少，買賣如何節稅？

連同繼承稅免稅額提高一樣，2022年起的贈與稅免稅額由原本的220萬元調漲到224萬元，雖然贈與主要稅負仍是有土地增值稅、贈與稅、契稅等，但是由於免稅額提高的緣故，因此有如果父母手中有大量的現金流，專家提醒可以採用贈與加上買賣的方式來節稅。準確的方式是在要過戶交易的前3~5年，利用每年每人224萬的免稅額，父母分別贈與224萬元的現金給子女，待蒐集到足夠的金額時，再透過買賣的方式，將房屋賣給子女，如此一來不僅免課徵贈與稅，贈與人也可以免辦理贈與稅申報，之後再以自用住宅優惠稅率申報，便可大幅降低土地增值稅。

不過雖然買賣的土地增值稅可以適用10%的自用條件，但由於是屬於子女與父母間的買賣關係，為了防止民眾透過這種方式來規避稅負，這類的案件都必須提交到國稅局審查。子女們必須要自行證明具備足夠的財力，能夠支付自備款和承擔的相關房貸，並且要有合理的資金流程，才不會被認定是「假買賣真贈與」。

各類移轉方式的稅目表

房屋處理方式及其注意事項

案子舉例

小白努力工作多年，最近轉讓了一筆財產，包括土地(當時公告現值總計100萬元)、一棟房屋，以及銀行存款100萬元，他有配偶，還有一個兒子和一個女兒。由於擔心死後可能會被徵收遺產稅，所以在112年3月3日，他決定把房屋和土地贈與給他的兒子，這些資產當時的土地公告現值總計為500萬元，而房屋的評定現值為100萬元。那麼這樣的贈與交易需要支付多少贈與稅？還有其他相關的稅項嗎？那如果留待將來由兒子繼承，繼承人可能需要支付多少遺產稅？

(一)贈與稅額計算：

1.    土地增值稅：假設為1000000元

2.    契稅：假設為60000元

3.    贈與稅

贈與總額：6000000元

免稅額：2440000元

扣除額：1050000元

贈與淨額：2510000元

稅率：10%

->應繳納贈與稅額為251000元，需繳稅賦合計為1311000元。

(二)遺產稅額計算：

1.   遺產總額：7000000元

2.   免稅額：13330000元

3.   扣除額：7160000元

包括：配偶扣除額：4930000元

直系卑親屬扣除額：1000000元

喪葬費：1230000元

4.   遺產淨額：0元(7000000-13330000-7160000=-13490000元)

->應納遺產稅額為0元。

若本案小白在生前將土地和房屋贈與給其子，將需繳納總額為1311000元的稅賦。相對地，若小白選擇不進行贈與，而在其身故後，土地和房屋將由其長子繼承，而配偶及女兒將繼承現金。在這種情況下，遺產稅將為0元，繼承人無需支付遺產稅，而且也不需支付土地增值稅及契稅。

小結

「生前移轉」或「死後繼承」在稅負上的優劣視個別案件而定。舉例而言，如果父母的財產未達到遺產稅課徵標準，則既不需支付遺產稅，也免除其他相關稅款。相對地，若在生前將財產轉讓給子女，反而會面臨土地增值稅及贈與稅等稅捐的支付。然而，當父母擁有大量財產時，可以透過逐年生前贈與的方式，有效降低遺產稅的負擔。因此，不論是何種方式移轉財產給下一代，都應先考慮個人財產狀況、繼承人數等各種因素，同時隨時留意政府相關政策，已做出適切的財務規劃。