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使用中古屋貸款要注意哪些細項?如何讓中古屋貸款成數更高?

中古屋的定義是什麼

廣義對中古屋的定義,通常是為期3~19年之間的房屋可以被稱之為中古屋,或者是只要曾經有人住過的房子,經過1次以上轉手買賣之房屋,都可以統稱為「中古屋」。另外,狹義的說法,中古屋也可以被定義為,完工領取使用執照超過3年以上的房屋。如果是以中古屋當成擔保品進行貸款,則可稱為「中古屋貸款」。那一般中古屋貸款最高可以貸多少呢?那就一起往下看下去吧!

中古屋貸款可以貸成數有多少?

中古屋貸款可以貸多少呢?銀行主要考量借款人的還款能力來進行審核,並依此決定你的貸款年利率以及可以貸款的成數。

具體來說「還款能力」到底是怎麼判斷的呢?銀行評估的標準包含了借款人的年收入、是否有負債、中古屋的屋況以及地點,還有聯徵的信用分數。 大致上來說,一般中古屋可以貸款「銀行鑑價價格」的六成至七成,具體的成數會依我們上面的條件而有所不同。 而新成屋及新古屋則可貸到比中古屋較高的價格,大約8成左右。

※新成屋:指的是建案已經完工,預售後的剩餘戶數;完工尚未售出的房屋;屋齡2年內,且沒人住過的房屋。

※新古屋:指的是全新沒住過的中古屋。

項目新成屋新古屋中古屋
定義0~3年3~10年以內19年以下
可貸成數約8成約8成約7成
額外整修支出
價格較高中等較低
中古屋貸款可以貸成數有多少?-好交貸

中古屋貸款流程:

申請中古屋貸款是不是很複雜?其實扼要來說,中古屋貸款只需要簡單五個步驟!

  1. 提出申請:借款人提供相關申請文件。
  2. 估價:等待銀行評估中古屋的房屋鑑價,以及借款人的還款能力。
  3. 對保:借款人、連帶保證人與銀行房貸專員,三方共同簽訂貸款合約。
  4. 設定:向地政事務所設定抵押權。
  5. 交屋:完成以上步驟後,即可等待撥款交屋了!

但真的要申辦起來的時候,會發現要準備的文件、要跑的流程非常繁瑣,以「設定房屋抵押權」為例,需要準備的資料就包含了:

  • 抵押權登記申請書
  • 身分及印鑑證明文件
  • 借款契約書
  • 不動產權狀書
  • 規費繳納證明

其中會產生的費用又有:登記費、代書費、書狀費等等。

有相關問題,都可以直接向好交貸諮詢!

中古屋貸款流程-好交貸

中古屋貸款要特別注意什麼呢?

銀行核發房屋貸款的時候,是依照銀行評估後的「房屋鑑價」,而不是我們實際購屋時的「交易價格」,如果房屋鑑價比我們實際購屋的價格還要低,那麼除了原先的自備款/頭期款外,其實還會隱藏著一筆不小的價差。全新的成屋則因為有建商統一的價格,因此不會有這樣的問題產生。

在簽署買房合約時,建議加上「若以房屋貸款不足購屋價的幾成,買賣合約則不成立」這樣的條款,以免最後銀行核發的貸款金額不夠,也無法再用其他方式增貸時,買房不成,還要賠上一筆不小的違約金!

除了購屋本身的費用以外,購買中古屋還需要預留一筆修繕、裝潢的費用,以免購買中古屋後有隱藏問題,卻沒有錢可以修繕,可能有的情況如:隱藏的壁癌防水問題、電壓不足夠供應所有家電使用等。

假如是想用中古屋來借款的話,首先第一考量可以找銀行進行轉增貸或二胎貸款,但因為一般來說,銀行在核貸金額時,多半會考量申貸者的還款能力、信用分數及工作狀況,因此假如是有信用瑕疵的申貸者,可能無法從銀行這邊拿到想要的成數。這時候可以轉向民間或融資公司進行借貸,通常只要沒有太嚴重的信用瑕疵,都可以順利核貸。不過要注意的是,要做好風險評估,以免因為較高的利率而導致無法按時還款。

中古屋的保值能力:

中古屋的價值除了會直接影響可貸款的金額外,保值能力越好的中古屋,可貸款的成數會較高,如何判斷中古屋的保值能力呢?

  1. 屋齡:同樣為中古屋,3年的中古屋,因可以使用的年限還很長,因此可貸款的成數較高;如果是15年以上中古屋,可貸款成數可能低於7成,30年以上的中古屋,除非其他條件極佳,否則一般可貸款成數將落於6成左右。
  2. 建商:不同的建設公司所建造的房子,可貸款成數也會有所不同,由那些眾所皆知的大型集團所建的房子,就像是集團為該房屋做部分擔保一樣,也是一種口碑與品質的保證,因此可貸成數會稍微高一點。
  3. 地段:地點一直是影響房價的關鍵,若位於台中市中心精華地段,即使是10年的中古屋,可貸款成數依然有機會高於偏遠地區的3年中古屋。
如何判斷中古屋的保值能力呢?-好交貸

個人信用分數與還款條件:

  1. 聯徵信用分數:申辦信用卡與貸款時,銀行都會依信用分數作為評估,中古屋的房屋貸款當然也不例外,因此平時維持良好信用就很重要。
  2. 負債比:即使平時信用良好,都有準時繳、還款,銀行依然會考慮借貸人的薪資所得與負債比例
  3. 職業:除了薪資收入之外,職業也會影響銀行對借貸人還款能力之評估,如教師、職業軍人、公務人員等穩定職業,銀行會評估該借貸人還款條件較佳。

※有任何問題皆可直接向好交貸免費諮詢,將有專員為你解說!

中古屋貸款相關問題

中古屋與新成屋哪個比較好貸款?

比起中古屋,新成屋較好取得貸款成數。一般來說,中古屋的貸款成數大約落於6~7成左右,而新成屋的貸款成數則位於8成。

個人信用是否影響中古屋貸款成數?

當然。向銀行申辦中古屋貸款時,銀行通常都會調閱信用分數,來查看您是否有條件能申辦中古屋貸款,所以平時與銀行維持良好的信用是很重要的。

中古屋的屋齡會影響貸款年限嗎?

會的。貸款年限與申貸者的年齡有關,主要是考量到怕申貸者年事已高無法還款,亦或是房屋過於老舊過於危險。規定為>>>「年齡+貸款年限」不得超過75年;「屋齡+貸款年限」不得超過50年。

中古屋貸款成數不足怎麼辦?

貸款成數若不足,可以嘗試以下幾種方式增加。第一,提供保人、第二,增加其他抵押品。

中古屋貸款利率會比較高嗎?

向銀行申辦中古屋貸款,銀行都會根據您的信用分數、工作狀況、還款能力等等來評斷您是否有條件可以順利核貸,而通常給的利率也會視以上的條件而定。另外,中古屋貸款也會看您的房屋狀況,一般來說屋齡越高,核貸的利率也會成正比。

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