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房屋貸款可以抵稅嗎?了解房屋貸款利息的抵稅方法和條件

房屋貸款利息抵稅攻略懶人包,綜所稅每年最高可抵30萬元!本文將房貸利息抵稅的條件、方法與注意事項,一次全部告訴你,幫你剩下每月繳出的房屋貸款,讓房貸族資金活用的秘訣就在這篇文章裡。

房屋貸款利息抵稅的條件

1房屋貸款利息抵稅-以產權歸屬為主

我是借款人,我的房屋貸款利息可以抵稅嗎?

要符合產權歸屬的條件才可以喔!根據財政部國稅局規定,要以房貸利息抵扣綜合所得稅,產權必需登記在借款人、借款人的配偶或是受扶養的親屬名下,才具備申請資格。假設:兒子用父親的房子去借款,兒子為借款人,房子產權是父親,如果父親是受兒子扶養的親屬,兒子就可以用房貸利息抵扣所得稅。2房屋貸款利息抵稅-必須設籍且自住

我的房子出租,房貸利息還可以抵扣所得稅嗎?

依照國稅局規定,房貸利息要抵稅,納稅義務人、其配偶或受扶養親屬,必須在課稅年度內設籍在申請的房屋裡,以此來定義「自用住宅」。申請抵扣所得稅的房屋必須是自用住宅,不可以出租、也不可以提供營業或執行業務來使用,才符合房屋貸款利息抵稅的條件。

3房屋貸款利息抵稅-僅限一屋申請

我與先生名下不只一間房屋,每間都可以申請房貸利息抵稅嗎?

答案是不行的!依國稅局規定,每一個申報戶以一屋為限。自己、配偶或受扶養親屬即使名下有多間房子,也只能選擇其中一戶來申請抵稅喔!通常會選擇利息支出比較高的房子來申請。如果一個住宅空間有兩個門牌,即實際上登記是兩戶,這樣的情況也只能選擇其中一戶作為抵稅選擇。

4房屋貸款利息抵稅-同屋不限一筆貸款

我的房屋貸款有兩筆,都是同一個房屋的可以抵稅嗎?

答案是可以的!在轉貸或首次購屋貸款中,常見以不同方案來補足房貸額度,例如:轉貸族會由銀行以房屋優惠貸款再搭配一般房貸的方式來滿足額度,而首購族則可能先使用行政院內政部主辦的優惠購屋專案貸款,再組合銀行的一般房貸。在這樣的情況下,兩筆房貸都可列入抵稅使用。


*延伸閱讀

房屋貸款利息抵稅證明怎麼申請(財政部國稅局) https://bit.ly/3RPss5K

房屋貸款利息抵稅的方法

1.房屋貸款利息抵稅-一般扣除額怎麼選

在綜合所得稅可抵稅的項目中,扣除額同時合計有「一般扣除額」加「特別扣除額」,而「一般扣除額」又分為以下兩種,擇一使用:

標準扣除額列舉扣除額
單身者申報標準額度12萬元夫妻共同申報標準額度24萬元可列舉的項目7項:捐贈、人身保險費、醫藥及生育費、災害損失、自用住宅購屋借款利息、房屋租金支出、依政治獻金法對政黨之捐贈、
不須憑證需要附憑證


而房屋貸款利息抵扣項目,就是「列舉扣除額」裡的「自用住宅購屋借款利息」。如果房屋貸款利息大於標準扣除額的額度,建議選擇列舉扣除額才具有抵稅的效果。

2扣除儲蓄投資特別扣除額

扣除額總額度=(A)一般扣除額+(B)特別扣除額

而(B)特別扣除額的項目有:財產交易損失、儲蓄投資、身心障礙、教育學費、幼兒學前、長期照顧共六項。

「一般扣除額」中不論你選擇標準扣除額或是列舉扣除額,都可以再扣除「特別扣除額」。而列舉扣除額中的自用住宅購屋借款利息(即房屋貸款利息),每個申報戶以一屋為限外,扣除的計算方法,是將納稅計算年度裡該申報抵稅房屋所實際產生的房屋貸款利息總額,減去儲蓄投資特別扣除額後剩下的餘額才可以申報抵稅,最高額度為30萬元。例如:我的房貸利息支出一年10萬元,儲蓄投資特別課除額為5萬元,房貸利息減掉儲蓄投資特別扣除額,所以我可以抵稅的房屋貸款利息為5萬元。

3房屋貸款利息扣除v.s房屋租金支出二擇一

我去年7月開始繳房貸,但去年6月以前還在租屋,可以房貸利息跟租金支出都抵稅嗎?

答案是可以的!雖然在同一個納稅計算年度中,不能同時提列兩項扣除額,但是在所得稅法規定中,只要是在同一年度的不同時期產生支出,依照租稅公平及兼顧法定扣除額規定,可以按照支出的時間佔整年度的比例來分別計算房屋貸款利息與房屋租金的扣除額。

*延伸閱讀

央行升息後 我的房屋貸款利息有什麼影響(今周刊) https://bit.ly/3Euqncn

房屋貸款利息抵稅的注意事項

1修繕貸款、消費性貸款可抵稅嗎?

而將房貸利息納入扣除額以降低所得稅級距。所以除了自用住宅的轉貸與首購可以使用列舉房貸利息扣除額外,房屋修繕貸款、以房屋作擔保的消費性貸款,所產生的利息是不能夠抵稅的喔!但是房屋修繕貸款,如果能符合自用住宅的規定,並且能夠提出如借款證明、所有權狀等等的相關證明文件,則可具備抵稅資格。

2增貸、二胎貸款可抵稅嗎?

在所得稅法規定中,與購屋無關的,例如以投資理財、創業等等為目的的增貸、二胎貸款,都不能列舉為房屋貸款利息扣除額。舉例來說:我的房貸剩下餘額600萬,因為預期股市會大跌要準備現金抄底買股票,而用房貸增貸500萬做投資,而這增貸的部分就無法納入房屋貸款利息抵稅的扣除額中。

結論

房屋貸款利息抵稅的扣除額計算順序與相關規定,雖然有明文限制,但是在做法上仍然提供許多彈性來減輕民眾納稅的負擔,而減少的稅金便能用來做其他資金的運用。房屋貸款利息抵稅要先扣除儲蓄投資利息,大於標準扣除額12或24萬後才會使用,因此在房屋貸款的規劃上,透過專業團隊的諮詢與評估,才更能貼近且有利你對資金的需求,將房屋所能帶來的價值最大化。

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