申請住房貸款，一般人最先想到的應該是住房貸款利率，想想1000萬的住房貸款，只要利率少1%，每年只需少10萬元，每月就能减少8333元的利息支出，相當於每人一個月的伙食費，換算這個金額就令人吃驚了 大家還是多比較各銀行的房貸利率，想借利率最低的房貸。
房貸利率是怎麼算的？房貸利率 =「指標利率」+「加碼利率」
找尋最低的房貸利息前，要先了解房貸利率是怎麼算的，目前銀行房貸利率試算，大多都是「指標利率」+「加碼利率」，又稱指數型房貸。
所謂「指標利率」，是根據郵局或多數銀行，一年或二年期的定期儲蓄存款之固定利率，平均計算而來，因此也有部分銀行會將「指標利率」稱為「定儲利率指數」。
至於以哪些銀行為標的、多久調整一次，每家銀行規定不同，但只要央行升息或降息，利率一定跟著滾動調整，所以房貸利率大多數是浮動利率。
所謂「加碼利率」，是銀行考量承作成本和風險及合理利潤，加上貸款申請人的職業別、收入、年薪、負債比率、聯徵紀錄、房屋擔保品的價值、地段等因素考量，最終計算出來的就是附加利率，每一碼為0.25%。
指標利率因大環境變動，加碼利率最終影響個人房貸利率
簡而言之，關於指標利率(或稱定儲利率指數)的高低，定價標準化、透明化，除了大環境經濟好壞，央行政策走向之外，不會因個人條件而受影響，也不要太在意。 相對的，各銀行加碼利率多寡才是重點，銀行會根據個人條件、風險評估，確定加碼幅度，然後決算出核准房貸利率，所以貸款人條件優劣，才是左右加碼利率的關鍵。
什麼條件會影響房貸利率？
不同種類的房貸，銀行核定房貸利率的方式也不同。
房屋貸款：銀行比較注重貸個人條件，是否符合政府相關規範。
房屋抵押貸款：房屋本身的價值及地點非常重要。
下面仔細延伸影響住房貸款利率的幾個因素。
一、工作和收入條件
軍公教、專業科技人員、工程師、醫生、會計師等，在銀行眼裡都是業績優良股，利率通常在一定水準以下，大部分銀行都會提供較佳優惠方案。
如果你沒有上述資格，不要灰心。 只要現任工作年資長、工作穩定度高、償付能力佳，就有機會獲得低利率方案。
二、信用表現
資產負債比、每月收支比、聯徵信用評分等，都會左右銀行稽核，保持良好記錄、增加與銀行的往來，就能獲得銀行的信任。
三、債權擔保
因為房子價值高，未來房價的漲跌，會影響銀行債權擔保，好的區域房子，有增值空間，銀行融資意願自然高，利率談判空間也大。
四、未來償付能力
大樹下陰涼好，從千大企業到百大企業任職，公司經營相對穩定有遠景，銀行可望日後償還。 此外，額外租金收入、未到期儲蓄保險和其他投資收益可以提高未來的償付能力，這些都可以作為籌碼，賺取比較優惠的利率。
我如何從各銀行方案中比較最低的房貸利率？
方法沒有別的，多做作業，多聽，多看，多比較。
首先，檢查自己的條件是否符合銀行的優惠方案。 比如公教優惠貸款，或是符合薪轉銀行優惠方案。
其次，在同一類型的方案中，如果你打電話諮詢土法煉鋼，或者上網實際估算，你可以篩選出利率較低的銀行。
最後，要特別注意，房貸利率是否分期、是否有寬限期、相關費用和總費用的年百分比是多少、有無土增稅等，這些都是必須支出的成本，必須一併考慮。
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