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理財專欄

房屋貸款成數是什麼?如何提高成數到8、8.5、9成

你知道房屋貸款成數是什麼嗎?在台灣,買房子是一件重要的大事,他可以說是每個人的人生清單當中,等待打勾的一個項目,但是在台灣買房其實是辛苦的,特別是一間房動輒幾百萬元,在地段好一點的地方甚至需要上千萬,但是你要一次就準備幾百萬來買房子,這是困難的,所以才會有所謂的房屋貸款,而房屋貸款的作用,就是讓你可以不用一次拿出一大筆錢,只需要準備總金額的幾成,就能夠交屋,而其餘的就用分期付款的方式去還債。

所以說在台灣,要買房之前,你一定要先知道你可以接受的「房屋貸款成數」在哪裡!打個比方,今天你想買的房子總價是一千萬元,那麼你應該要準備多少錢才可以購買呢?假設你只有準備兩百萬的現金,那麼等同於是說你在「房屋貸款成數」上得能夠貸款八成,也就是自備款兩成,房貸八成。

不過在台灣,普遍薪資偏低,如果你不是工程師、醫師、律師之類的高薪工作,即便是自備款也得要存很久,所以以「房屋貸款成數」來說,當然是越高越好,因為這樣自備款就會變少,然而,我們該如何讓房屋貸款到 8 成甚至 9 成呢?

讓房屋貸款到 8 成的五個方法

1.地段要好

基本上要房屋貸款8成,很重要的一部分就在於地段,你的地段越好越好跟銀行談,例如以雙北來說,雙北的地點非常好,特別是在蛋黃區的部分,那個價值非常好,銀行就會願意多貸一點給你,甚至房屋貸款到85成都是有可能的。

2.生活機能好

地點要好,生活機能當然也得好,其實你可以用你在買房時的思維去思考,你買房時會不會想要附近有捷運,附近有市場,也有很多賣吃的,全聯也都在附近,你能夠在附近滿足自己的生活機能,這樣的房子是很棒的,但是伴隨的也是價格的提高,銀行當然也知道,所以房屋貸款的成數也會取決於環境的考量,也才能房屋貸款到8成。

3.屋齡不要太高

房子的價值影響貸款的成數,那麼是新成屋的價值高,還是三十年老房的價值高呢?銀行當然會有一個判斷標準,但如果撇除地點上的因素,大部分的人應該會希望自己的房子是新成屋吧?銀行當然也會依照成屋的新舊去做判斷,是否能夠將房屋貸款8成給貸出去。

4.信用良好

貸款,就是跟銀行借錢,那銀行要如何判定你這個人有沒有信用呢?那就是看你的信用分數,會影響信用分數的因素有很多,像是信用卡刷卡有沒有環啊,還是你都繳最低利息,還是有其他的負債,銀行那邊是可以知道你的信用分數的,這個分數就會影響到你的貸款成數,因為銀行會怕你不還錢啊,加上也不認識你,所以從信用分數來建立第一印象,是非常重要的。

5.增加利率

這是筆者不推薦的一種增加房屋貸款成數的方法,因為這有點像是跟銀行談判,如果你自身條件比較差,銀行可能只願意貸款到六成,但你就是沒這麼多錢可以付頭期款,你也能夠試著跟銀行討論,是不是能透過增加利率(利息變高)的方式來增加貸款成數,不一定會成功,但是一種你可以談的,不過不建議的點是因為,這可能會讓你的負擔變得更重。

如何房屋貸款9成?

房屋貸款到 9 成是非常困難的,現在比較多的都是所謂的 8+1 或是 85+0.5 這樣的形式,前面的 8 跟 85 是指銀行貸款成數,其餘的則是用信貸做配套措施一起貸款給你,基本上要直接拉到 9 成已經是不太可能了,除非你去申請民間的貸款或者是信貸,不過這種利率通常都是偏高的,所以在貸款前得要審慎評估。

總結

要能提高房屋貸款的成數,其實就跟你看房子是一樣的,它的價值越高,能貸到的成數越多,相反的,如果它的價值越低,那貸款的成數就會越少,不過你可以從文中發現,並不是沒有辦法「強制」提高貸款成數,只是利率方面就會條件比較差一點,或者是乾脆直接用民間的信貸去做,但這些提高貸款成數的手段都伴隨著高利率,這點請你務必要注意。

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