好交貸

理財專欄

房屋貸款與貸款利率試算教學,有哪些計算方法


不論買房前或買到房子後,常常會有人詢問我們房屋貸款利率怎麼計算?是固定的利率嗎?每月還的到底是本金多還是利息多?哪種還款方式會比較好呢?

在申辦房屋貸款前,要注意以下3點:

1.本息攤還還是本金攤還?

首先我們先了解什麼是「本息攤還」,簡單來說「本息攤還」就是每個月還款金額固定(本金+利息=固定金額),雖然每一期償還的本金加上利息金額都一樣,但是比例並不盡相同。因本息攤還前期主要是償還利息,在還款金額固定的情況下,每個月償還的本金相對較少;但到了後期利息愈還愈多的情況下,償還本金的比例會漸漸提高。而因為每期還款金額固定,對於還款現金流的預算與計畫較容易掌握。

計算方式:

每期應付本息金額之平均攤還率 ={[(1+月利率)^月數]×月利率}÷{[(1+月利率)^月數]-1}(公式中:月利率 = 年利率/12 ; 月數=貸款年期 x 12)

而「本金攤還」則是每期償還本金的固定,再加計每個月要負擔的利息後,就是該期要繳納的金額,所以每期的還款金額並不固定。貸款前期因為貸款餘額大,每期要繳的房貸金額負擔會較高(因貸款餘額較多),但隨著本金愈還愈多的情況,貸款餘額會逐漸下降,進而每一期利息的金額也會逐漸下降,導致每期的還款總額會逐漸遞減。而因為一開始就固定償還本金,總利息支出會相對本息攤還方式的利息較少。

計算方式:貸款總金額/總期數 + 貸款餘額*年利率/12

2.貸款利率是固定利率還是機動利率?

由於銀行定存利率,會隨著央行的決策影響而變動,同時也影響著銀行房貸利率浮動,若房貸選擇固定利率,在貸款期間房貸利率不會隨著市場利率變動而影響,然而當定存利率降低時,原有房貸利率也無法享受因定存利率降低而調降的好處;相對的若選擇機動利率,便要承擔因大環境升息而帶來房貸利率升高的風險。

而有的銀行會採固定利率和機動利率同時於契約內容存在,申貸房屋貸款時要留意契約內容,比如:當固定利率計算期間結束時,剩下的期間會採何種方式計算利率?會採用「機動利率」計算,或是繼續依「固定利率」或其他方式計算?或是契約是否有特殊限制如幾年內無法轉貸、是否有提前清償違約金等限制,審閱時也要多加留意。

3.總費用年百分率APR是多少?

所謂總費用年百分率 APR簡單來說,就是將申辦貸款的所有成本加總後,經過公式計算得出貸款期間,每年得還總費用多少比例的錢,例如:多階段利率、手續費、帳務管理費、開辦費等通通加入計算,更簡單的說就是貸款方案的總成本利率。

為什麼要看APR是多少呢?其實很簡單,想想我們看到貸款的廣告時,是不是時常都會有廣告宣稱貸款超低 XX%起,但實際上可能手續費非常之高,或是只有前幾期超低利率,接下來都是較高的利率。所以如果光看每個月的月付金或優惠利率,會不清楚真正的支出,因此,衡量總費用年百分率(APR)的高低是最能用來判斷貸款成本高低的依據。

計算方式:

雖然每個貸款產品都有提供試算範例,但銀行提供的試算範例不一定就是你的情況,總費用年百分率與利率、手續費最相關,因利率會因個人的條件有所不同,所以銀行提供的 APR 廣告僅供參考,實際的 APR 依個人條件會有所不同。

想知道自己的條件具體利率是多少?

房貸利率試算找好交貸

好交貸提供客製化免費試算服務,想知道具體貸款利率及貸款相關問題歡迎致電好交貸,預約諮詢試算服務,我們會請專員先根據客戶名下的資產做評估,不用擔心留下聯徵紀錄,再提供您最合適的貸款方案及利息試算。

延伸閱讀

房屋貸款條件有什麼?利息怎麼算?深入了解房屋貸款申請流程

房屋貸款申請流程幾步驟

輕鬆了解房貸利率怎麼算,辦理低利率房貸

無法貸款房貸該如何處理,幾大問題須釐清

房屋被設定不能再貸款!為什麼?如何處理

聯絡我們

地址
台中市西屯區朝富路 213 號 30樓之 2
@679qpctz
Facebook
Scroll to Top