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理財專欄

房屋貸款申請流程幾步驟

  1. 尋找合適的房貸銀行
  2. 房價鑒定及可貸款額度
  3. 各項申請和查聯徵
  4. 審核和照會
  5. 簽約對保
  6. 設定
  7. 撥款


一、尋找合適的房貸銀行

房貸申請流程的第一步是找到合適的房貸銀行

首先可以考慮薪酬轉或主要存款銀行,務實上,銀行對薪酬轉帳戶通常會享受優惠,同時通過存款帳戶,瞭解客戶財力狀況,稽核較快。

其次,房仲、代書、好友推薦,或上網登文,尋找免費諮詢平臺——好交貸推薦。

無論你選擇何種方式,建議你做銀行的初步評估和估算,瞭解準備多少自帶款項,以及準備日後按月付款,並評估你是否有能力承擔。

二、房價鑒定和可貸款額度

房屋貸款流動的第二步,首先是瞭解自己的住房價值和自己條件的可貸額度

房地產價格標準在各銀行略有不同,影響房地產價值的因素有住房狀況、裝修、厭惡設施、所在區域、使用分區等,首先可以讓2-3家銀行對價格進行評估,同時瞭解可貸款額度和利率。

所謂的可貸款額=鑒定價格X貸款成數。

假設房屋鑒定的價值為1000萬,銀行一般不會直接借給客戶1000萬,而是扣除利息、費用等成本,根據借款人的資金用途、個人條件等來决定住房貸款的成數。

决定房貸成數的因素很多,現時私用房貸,貸款成數為七成五至八成,如果是非私用的,其他投資理財借款,或者政府定義的豪宅等,約六至七成。

此外,買賣成交價格也是參攷因素,通常購房成交價格與銀行鑒定價格相差不大,但如果成交價格低於鑒定價格,銀行也可以按成交價格乘以貸款金額預留可貸款額度。

三、房屋貸款申請及調查

前兩個基本的房屋貸款準備流程執行後,下一步就是提交住房貸款申請書,同意銀行調研協調聯合中心的信用報告,按照銀行規定檢查附工作證、薪水周轉證、財力證以及年所得預扣憑證等。

儘量提供有利的資料,如額外收入、租金、股息或年金保險等,證明有足够的償債能力,有助於博得銀行的信任,獲得高額度和較優惠利率。

聯合中心的信用記錄,也是銀行貸款稽核的關鍵,信用卡和其他貸款的正常繳付是基本的,而且不要同時向很多銀行提出申請。

四、稽核及査詢

銀行取得信用報告書、房價報告書、個人申請書及財力相關資料後,將進入住房貸款最重要流程:開始稽核,針對客戶需求,在符合銀行規範的情况下核定貸款額度、利率及年限等。

在銀行稽核流程中,內審時間約為5至7個工作日,如果個人條件不好或對稽核結果不滿意,還可以提供擔保人的方法,為自己加分。

銀行稽核完成後,將進行査詢程式。 査詢是指銀行檢查貸款人身份並提供檔案真偽。

通常,銀行會打電話詢問個人基本資料、公司資料、職位、年功、年收入、房屋買賣價格、貸款目的和資金用途等,確認資料屬實,沒有問題,就準予貸款,囙此在住房貸款程式中非常重要。

五、契约對保

査詢結束後,進入契约和對保流程。 契约和對保時應注意以下幾點。

  • 貸款總額
  • 貸款利率、是否分期計算、各階段利率如何計算
  • 有無貸款年限、寬限期
  • 是否簽訂合同,提前償還違約金的計算管道
  • 確認最高限額抵押權設定及擔保債務的範圍。
  • 根據最新規定,最高限額抵押權擔保的債務僅限於本案抵押貸款,銀行不得納入其他債務。
  • 貸款契约有稽核期,建議先稽核,瞭解內容,簽約後由銀行索取契约副本自行保存。

六、設定

房屋抵押權設定通常由代書處理,代書攜帶建築物及土地權狀正本、抵押權設定契约,由地政事務所處理。

通常,抵押權設定金額是貸款金額的1.2倍,如貸款2000萬元的住房貸款,銀行設定2400萬元的上限抵押權。

由於地政事務所登記費按設定金額千分之一計算,故設定2400萬元,地政登記費24000元,另外書信費每張80元。

七、撥款

保險和設定完成後,銀行可以準備向貸款人指定的帳戶收款。

在房貸轉借案件中,銀行可先墊付前貸款銀行,墊付完畢後將餘額存入貸款人指定的帳戶。

此外,銀行還要求貸款人投保房屋火災險和地震險,代之協助申請保險,將保單正本留在銀行,並將副本交給貸款人。 保險期為一年,後續持續償還房貸及保單。

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